Publié le 26 juin 2025

Comment créer une copropriété de lots d'habitation ? Le guide complet pour marchands de biens, promoteurs et particuliers

Votre Projet de Copropriété, notre Expertise

La création d'une copropriété est une étape clé pour valoriser votre patrimoine immobilier, que vous soyez marchand de biens, promoteur ou propriétaire particulier. C'est un processus structuré, encadré par la loi, qui exige des compétences techniques et juridiques précises. Chez Digitimmo-Expertises, forts de notre savoir-faire en diagnostics immobiliers et conseil en rénovation énergétique, nous sommes votre partenaire pour sécuriser chaque phase de ce projet complexe. Cet article vous offre un guide concis pour créer une copropriété en toute conformité et efficacité.

Comprendre la copropriété : qu'est-ce que c'est et pourquoi la créer ?

Une copropriété est un immeuble dont la propriété est divisée en lots, chacun comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

Pourquoi et quand créer une copropriété ?

On décide de créer une copropriété principalement pour :

• • Valoriser un bien : Diviser un immeuble en plusieurs appartements permet souvent une meilleure rentabilité à la revente.
  • Faciliter la vente : Vendre des lots individuels est généralement plus rapide et attire une clientèle plus large.
  • Partager les charges : Les coûts d'entretien et de gestion de l'immeuble sont répartis entre tous les copropriétaires.

Cette démarche est courante pour les promoteurs construisant des immeubles neufs, les marchands de biens rénovant et divisant d'anciens bâtiments, ou les particuliers souhaitant vendre une partie de leur propriété.

Les étapes clés pour créer une copropriété : notre accompagnement

Le processus de création d'une copropriété se déroule en plusieurs phases essentielles.

1. Le Diagnostic initial : sécurisez votre projet avec Digitimmo-Expertises

Avant tout engagement juridique, une évaluation technique approfondie de l'immeuble est indispensable.

• • Diagnostic Technique Global (DTG) : Obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans, le DTG réalisé par Digitimmo-Expertises évalue l'état structurel, les équipements communs et la conformité aux normes. Il identifie les travaux à prévoir, vous offrant une vision claire des investissements futurs. C'est un atout majeur pour rassurer vos futurs acquéreurs.
  • Diagnostics Immobiliers Obligatoires : Pour chaque lot à vendre, des diagnostics précis sont requis : DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), amiante, plomb, termites, gaz, électricité, ERP (État des Risques et Pollutions) et mesurage Loi Carrez. Nos experts certifiés vous garantissent des rapports fiables, essentiels pour la transparence et la sécurité juridique de la transaction.
  • Conseils en Rénovation Énergétique : Au-delà des obligations, nous vous aidons à optimiser la performance énergétique de vos lots. Un bon DPE est un argument de vente puissant et valorise durablement votre bien.

2. L'État Descriptif de Division (EDD) : La Carte d'Identité de Chaque Lot

Réalisé par un géomètre-expert ou le notaire, l'EDD est le document technique qui formalise la division. Il :

• • Identifie chaque lot : Numéro unique, surface, étage, usage.
  • Définit les parties communes : Hall, escaliers, toiture, façades.
  • Calcule les tantièmes : Quote-part de chaque lot dans les parties communes, déterminant la répartition des charges et le poids des votes en AG.

La précision de l'EDD est cruciale pour éviter tout litige futur.

3. Le Règlement de Copropriété (RCP) : les règles de vie de l'immeuble

Rédigé par le notaire, le RCP est la "constitution" de la copropriété. Il établit :

• • Droits et obligations des copropriétaires : Conditions d'utilisation des parties privatives et communes.
  • Répartition des charges : Détail des dépenses et de leur répartition selon les tantièmes.
  • Règles de gestion : Fonctionnement des assemblées générales, rôle du syndic et du conseil syndical.

Le RCP, conforme à la loi et enregistré, organise la vie de l'immeuble et prévient les conflits.

4. L'Assemblée Générale Constitutive : le lancement officiel

Cette première AG rassemble les futurs copropriétaires pour :

• • Valider l'EDD et le RCP.
  • Désigner le premier syndic (professionnel ou bénévole) chargé de la gestion.
  • Approuver le budget prévisionnel des premières charges.

C'est l'étape où les décisions fondatrices sont prises.

5. L'Acte Notarié et l'Enregistrement : la naissance juridique

Le notaire rédige l'acte authentique qui officialise la création des lots et leur quote-part dans les parties communes. Cet acte est ensuite enregistré au service de la publicité foncière.

Quand la copropriété naît-elle juridiquement ? L'immeuble acquiert le statut de copropriété dès la première vente d'un lot à un tiers. C'est à ce moment que la propriété est "répartie entre plusieurs personnes", activant pleinement les règles de la loi de 1965.

6. Démarches administratives et mise en place du syndic

Après l'acte notarié, des formalités complémentaires sont nécessaires :

• • Déclarations préalables ou permis de construire : Si des travaux importants sont réalisés.
  • Modification cadastrale : Mise à jour des références des nouveaux lots.
  • Souscription des assurances : Pour les parties communes et les parties privatives.

Le syndic désigné prend ensuite le relais, assurant la gestion courante de l'immeuble (entretien, charges, AG annuelles) et veillant à son bon fonctionnement.

Qui peut créer une Copropriété et quel est le coût ?

• • Qui peut créer ? L'unique propriétaire de l'immeuble (particulier, marchand de biens, ou promoteur) est à l'initiative de la création.
  • Quelle forme juridique ? La copropriété n'est pas une "société". C'est un statut juridique spécifique imposé par la loi dès lors qu'un immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Elle est gérée par le syndicat des copropriétaires.
  • Quel coût et qui paye ? Le coût inclut les honoraires du géomètre, du notaire, les diagnostics immobiliers, et les éventuels travaux de mise en conformité. C'est le propriétaire initiateur de la division qui supporte ces frais. Pour les professionnels, ils sont intégrés au prix de revient de l'opération.

Les Documents obligatoires pour la création d'une copropriété

Pour une création conforme, vous aurez besoin de :

1. L'État Descriptif de Division (EDD).
2. Le Règlement de Copropriété (RCP).
3. L'Acte Notarié de mise en copropriété.
4. L'ensemble des Diagnostics Immobiliers Obligatoires (DTG, DPE par lot, amiante, plomb, etc.).
5. Le Procès-Verbal de l'Assemblée Générale Constitutive.

Conclusion : la copropriété, un projet sécurisé avec Digitimmo-Expertises

Créer une copropriété est un projet porteur, mais exigeant. Pour les marchands de biens, les promoteurs et les particuliers, anticiper les défis et s'entourer des bonnes expertises est la clé de la réussite.

Chez Digitimmo-Expertises, nous ne nous contentons pas de vous fournir des diagnostics : nous vous offrons un conseil stratégique pour sécuriser votre investissement, valoriser vos lots et optimiser la performance énergétique de votre bien. Ne laissez rien au hasard. Contactez Digitimmo-Expertises et faites de la création de votre copropriété une démarche fluide et réussie.